Какое будущее у рынка недвижимости в Екатеринбурге, есть ли оно вообще и от чего зависит - «Новости России»
Объемы ввода растут, благосостояние населения снижается, об этом уже много лет говорят эксперты. К чему это приведет? Специалисты высказали свое мнение на Уральском форуме по недвижимости.
Эксперты ответили на основные вопросы в сфере недвижимости на текущий момент. Делать прогнозы дольше, чем на неделю, берутся не все. Но они сошлись во мнении, что квадратный метр сейчас — самый надежный способ сохранения средств, почти как в СССР, когда вообще никаких инструментов сохранения или вложения капитала не было.
Несмотря на это, эксперты отмечают, что рынок риелторских услуг очень сильно деградировал. Да и профессия риелтора повышенным спросом сейчас не пользуется. Кроме того, исходя из цифр, сама строительная отрасль испытывает нехватку кадров.
Льготная ипотека остается ключевым драйвером развития рынка, а также залогом его существования. Некоторые эксперты считают, что «в Москве все понимают, что упразднить льготную ипотеку для рынка недвижимости смерти подобно», а также то, что эскроу-реформа дает ему запас прочности на десятилетия.
Рынок недвижимости на текущий момент в цифрах
«Объем предложения на первичном рынке постоянно растет, но объектов, сданных в эксплуатацию, здесь всего 8%»
Михаил Хорьков, руководитель отдела Аналитики Уральской палаты недвижимости:
— Рынок вошел в осень 2022 г. с растущим объемом строящегося жилья. Во многих регионах этот процесс сегодня фиксируется. Очень сильно растет стройка на Дальнем Востоке, хотя и с низкой базы, но она продолжает расти. Растет стройка и на Урале. Свой вклад вносит Екатеринбург. По остальным регионам этот процесс не такой быстрый.
В Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре в стадии строительства находится 31% жилья. Екатеринбург на четвертом месте после этих городов. Здесь рынок по-прежнему достаточно концентрированный и серьезных перемен не происходит.
Дальний Восток увеличил объем стройки на 55%, Екатеринбург — на 18%, Краснодар — на 10%. К городам, которые сокращают строящееся жилье, относятся Краснодар, Рязань, Санкт-Петербург, Уфа.
Сегодня ключевой фактор развития рынка — ипотека. В апреле-июле происходит кратное снижение выданной ипотеки, но по итогам августа ипотечные суммы достигли показателей прошлого года. Скорее всего, по сентябрю статистика будет неплохая, а по октябрю мы увидим снижение.
Динамика рынка ипотечного кредитования по всем городам абсолютно синхронная. Это говорит о том, что все города лежат в плоскости федеральной повестки. Но цены растут разными темпами. Это результат разного уровня развития первичного рынка жилья. Не везде есть такой сильный буфер для сглаживания перекосов, как в Екатеринбурге, или развитого строительного комплекса.
В Екатеринбурге в первом квартале 2022 г. произошел очередной подъем строящегося жилья — 3,6 млн кв. м сейчас находится в работе. Объем непроданных объектов на первичном рынке — пять тысяч квартир. На протяжении последних трех лет объем предложения в Екатеринбурге вырос на 80%, за последний год — на 17%. В начале года предложение сокращалось, но к последнему месяцу девелоперский оптимизм возобладал и появилось очень много новых проектов, соответственно, нас ждет очередной рекорд новых предложений.
Часто слышен в последнее время тезис о том, что рынок затоварен. Но, наверное, этот термин не совсем подходит к текущему моменту. Да, объем предложения нарастили, но на первичном рынке объектов, сданных в эксплуатацию, всего 8% от общего предложения. Хотя в начале 2020 г. эта цифра была в районе 15-20%.
Объем предложения на вторичном рынке вырос на 8-10 тыс. квартир. Пока вторичный рынок практически не влияет на рынок новостроек в силу того, что квартир мало, но после того, как предложение вырастет, а оно будет расти, влияние вторички увеличится. Сюда относится прежде всего современная вторичка в таких районах, как Академический, Солнечный, Уктус и Автовокзал.
Что касается количества сделок, то в марте у нас произошло их кратное падение, а потом началось достаточно быстрое восстановление спроса. Сентябрь вышел на уровень продаж 2019 г. Но, скорее всего, он окажется максимальным по итогам этого года, далее будет сокращение количества сделок.
Структура продаж сильно не изменилась: 63% купленного жилья — это квартиры площадью до 45 кв. м. Сделки с квартирами от 10 млн руб. — всего лишь 5% первичного рынка. Но в предложении достаточно много таких квартир. Доля сделок с ипотекой — в среднем 75%, в последние месяцы было около 80%. Средний срок кредитования — 21 год. Но этот показатель сейчас очень быстро растет, как растет и ипотека, которая стала основой текущего предложения.
Цены выросли за последние два года достаточно хорошо, но если учесть, что они на все растут достаточно сильно, то этот рост можно назвать компенсационным.
О ситуации с кадрами на рынке недвижимости
«В строительстве сильно выраженный дефицит кадров… В недвижимости соискателей в два раза меньше, чем нужно»
Анна Осипова, руководитель пресс-службы hh.ru Урал:
— С февраля 2022 г. мы заметили серьезный спад количества вакансий на рынке труда. Но наш бизнес имеет уже достаточно хороший опыт выхода из подобных кризисных ситуаций. На сегодняшний день количество вакансий достаточно велико. Число соискателей в марте подросло, к маю снизилось, но так бывает всегда, а в сентябре активность здесь была весьма умеренная.
Когда на одну вакансию приходится больше семи активных резюме, то это рынок работодателей. Если менее пяти резюме на вакансию, то это уже рынок соискателей, если менее трех, то — приехали.
В Свердловской области весь прошлый год было примерно четыре резюме на вакансию. Это близко к здоровой конкурентной среде, но напряженно. И, если мы посмотрим на ситуацию в отдельных профессиональных сферах, то в некоторых дефицит кадров просто очень сильно выражен. В частности, это массовые сферы, к которым относится и строительство.
В сфере недвижимости Свердловской области уровень конкуренции на сегодняшний день — 2,5 активных резюме на одну вакансию. Для нормальной ситуации нужно в два раза больше. И всего 0,4% резюме в нашем городе от соискателей на должность риелтора, таким образом, это далеко не самая популярная профессия.
В этом году спрос на риелторов был неравномерным, когда наступал очередной кризис, он снижался. Стоит отметить, что в течение последних пяти лет спрос на риелторов постоянно увеличивается. К началу октября 2022 г. он достиг показателей прошлого года. Зарплата риелтора в среднем 105-107 тыс. руб. в месяц, но треть соискателей рассчитывает на сумму в два раза ниже того, что предлагают работодатели.
Рынок недвижимости глазами риелтора
«Мы сильно зависим от внешних факторов, но провалились лишь те компании, которые были завязаны на первичке»
Евгений Новоселов, генеральный директор ГК Новосёл:
— Вывод, который я сделал за последний год нашей работы — мы сильно зависим от внешних факторов. Из пандемии мы буквально сразу же попали в военную операцию. Застройщики подкидывают нам определенные объемы. Мы оправдываем их ожидания, обеспечиваем денежный поток, нас поддерживают и банки со своими невероятными сервисами, но, если сейчас взять все это и убрать, то можно увидеть то, как мы работали раньше.
Давайте представим на минутку, что застройщики перестали нас снабжать объемами. В этой ситуации выживет та компания, у которой есть сбалансированный пакет предложений — и вторичка, и первичка, и заграница, и классические риелторские услуги.
Сентябрь этого года мы закрыли с небольшим минусом относительно сентября 2021 г., когда наступил пандемийный кризис, мы неплохо реализовали всю загородку. Потом, между пандемией и военной операцией, доходность у компании появилась благодаря государственным мерам поддержки, а именно льготной ипотеке. Провалились лишь те компании, которые были завязаны на первичке. Поэтому первое, на чем хотел бы заострить внимание, — сбалансированный портфель предложений в компании.
Второй момент — постоянный набор и обучение персонала. Если в компании есть приток свежей крови, то это тоже гарантия безопасности. Что греха таить, ротация в наших кругах имеется, поэтому кадры тоже вытаскивают компанию.
Третье, что сейчас, по-моему, важно — совершенствование риелторской услуги. Все существующие сервисы — это хорошо, это все внешние факторы, которые благоприятствуют, но их в любой момент могут отключить или они могут стать невыгодными, а застройщик может враз отказаться от наших услуг или сильно понизить чек.
Сама риелторская услуга, внутренние технологии в компании, которые зависят только от вас, именно они вытаскивают результаты. Но почитайте, что про риелторов пишут на форумах, послушайте, что говорят клиенты после сделки, — все свидетельствует о том, что рынок риелторских услуг сильно деградировал.
Я говорю сейчас об очень простых вещах, когда риелтор не снимает трубку, когда не удосужится перезвонить, если видит пропущенный, когда не выезжает на показ, а просто передает номер телефона владельца квартиры клиенту напрямую. О каком уровне сервиса вообще можно говорить?
Говоря о рынке в целом, я бы начал с того, что прогнозировать невозможно дальше следующего четверга, даже на неделю вперед, все зависит от того, что в очередной раз объявит президент, когда выступит перед народом.
Знаете, сколько с начала момента мобилизации (не с начала спецоперации) граждане забрали средств из банковского сегмента? Цифры огромные. Вы же понимаете, что они должны их куда-то отнести, а никаких инструментов на рынке инвестиций практически не осталось, кроме недвижимости, а это наш с вами хлеб. Поэтому и надо подтянуть риелторскую услугу тем, кто хочет остаться на рынке.
Рынок недвижимости глазами застройщика
«Эскроу-реформа вместе с субсидированной ставкой создали платформу к устойчивости отрасли на десятилетия»
Вячеслав Трапезников, президент АСРО «Гильдия строителей Урала»:
— Не верьте Евгению Новоселову, не могут застройщики сегодня взять и отказаться от услуг риелторов. Застройщики — такая же часть колеса-маховика, в котором сегодня находимся мы все. Мы и раньше зависели от денежного потока, который обеспечивают риелторы, а сейчас, когда ввели эскроу, зависим от него еще больше.
Я долгое время был чукотским мальчиком и полагал, что эскроу гарантирует мне проектное финансирование. Но недавно, в связи с известными событиями, я спросил своего финансиста, что будет, если… Он ответил, что банк может перестать финансировать проект или существенно сократить финансирование. Соответственно, застройщики заинтересованы в риелторских услугах, заинтересованы продавать порядка 50% своего продукта с их участием. Это первый тезис, на который я хотел бы обратить внимание сегодня.
Второй — мы не исчерпали потенциал снижения площади. Это важно в условиях, когда в целом доходы населения не растут, а предложение на рынке увеличивается. Очень много компаний сегодня под давлением рынка снижают площадь квартир и держат ее в районе 40 кв. м и меньше. И они выигрывают. Застройщиков, которые сделали для себя сознательный выбор и остались в средней площади 40+ кв. м, можно пересчитать по пальцам одной руки.
По-моему, исходя из количества сделок, мы пережили внешние стрессы именно благодаря этому. О снижении площади квартир часто говорят как о негативном факторе, как об инертности рынка, я с этим не согласен.
Застройщик гораздо больше начинает уделять внимания рациональности планировок, это большой тренд, который далеко не всеми компаниями полностью исчерпан. Происходит осмысление общественных пространств как такой новой коммуны. В целом тенденция жизни в больших городах сводится к тому, что квартиры становятся меньше.
Еще хотел обратить внимание, что сегодня тренд развития таких городов, как Екатеринбург, — это, конечно, КРТ. В этом смысле мы сотрудничаем с риелторскими компаниями по отселению. Минимальное количество строительных компаний идет на то, чтобы содержать свои отделы для этого. Потенциал свободных площадок и промышленных зон исчерпывается, он конечен, потенциал замещения ИЖС — это то, куда идут риелторы.
Мы прошли такой путь за последние два года, что мне кажется, что мы уже вообще ко всему готовы. Если мы поднимемся над уровнем эмоций, то станет очевидно, что стадия принятия все равно наступит и люди снова захотят для родившегося сына или дочери отдельную комнату, а для этого им надо идти к нам.
Давайте еще поднимемся над сегодняшней ситуацией, вспомним что было в Советском Союзе, и поговорим о пресловутой ценности квадратного метра. В советское время хорошая квартира на Маршала Жукова представляла наивысшую ценность, люди посвящали жизнь тому, чтобы ее получить.
Что случилось с акциями, облигациями, паями, инвестиционными фондами, где они? Доллар прекратил существование как средство накопления, хороший Мерседес стоит сейчас 60 млн руб. Что мы сегодня можем предложить человеку, который по итогам конца года получит 2 или 3 млн руб.? Я не вижу ответа, кроме недвижимости, для городов-миллионников по всей нашей стране. Что касается земли, то только очень добросовестные и компетентные эксперты могут сказать, какая земля ликвидна.
Сегодня хорошая квартира или ликвидная студия в городе-миллионнике — это замена и банковскому вкладу, и доллару под подушкой. Я не вижу альтернатив, при всем уважении к дорогим банкирам. Инфляция 19%, а ипотека пока еще доступна под 6%, понятно, что надо идти и брать.
Последний тезис со звездочкой — льготная ипотека в пандемию стала не просто мерой поддержки, а настоящим азотистым ускорителем рынка. Это лучшая из всех мер поддержки, которые отрасль когда-либо хотела получить. Все в Москве, начиная с президента, понимают, что если эту меру убрать, это будет смерти подобно.
Сегодня и люди, и население, и риелторы — все могут быть спокойны и уверены, беря ипотеку, что квартира — хороший инструмент для сохранения и вложения средств, эскроу-реформа вместе с субсидированной ставкой создала платформу к устойчивости отрасли с большим запасом прочности на десятилетия.